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多地房企曝出资金链危机 惠州某开发商欲断臂求生

时间:2019-01-24 16:04:26

  今年5月,作为惠州当地“龙头”房企之一的光耀地产陷入资金链危机。如今,当地再次曝出房企资金链危局。中国证券报记者赴惠州调研获悉,当地某小型开发商为了缓解资金压力,通过抵押已出售的房产来融资。目前,该公司虽然手握价值几亿元的项目,但苦于无人接盘。虽然政策和市场有所转暖,但中小房企的资金链仍在经受严峻考验。

  试图断臂求生

  惠州市惠城区某楼盘业主反映,自己购买的房屋处于抵押状态。中国证券报记者在惠州调研获悉,由于缺少周转资金,该楼盘的开发商将房屋抵押进行融资,还挪用业主支付的首付款,目前未解押的首付款合计超过500万元。

  中国证券报记者多次联系该开发商负责人,但对方手机一直处于关机状态。知情人士透露,该公司在惠州属于小型开发商,手中虽有几块地,但已开发完毕的只有上述曝出“抵押风波”的项目。目前该公司的负债包括银行贷款、民间借贷、工程款、挪用的首付款等,合计接近两亿元。

  知情人士透露,9月以来,该公司财务吃紧,老板变卖私家车,还发动亲戚朋友帮助筹钱。公司曾试图将手中估价8000万元的地皮抵押借款,并且愿意支付高额利息,但无人施以援手。公司在惠东等地有一些资质较好的地块,已与一些买家接洽,希望通过转让土地获得救急资金,但惠州本地开发商不愿“趟浑水”,公司只能选择与外地买家接触。

  此前,该公司向惠州当地某银行申请的一笔贷款获批,原本指望以此渡过危机,但公司因为拖欠工程款与承建方发生纠纷,银行闻讯后收回了这笔贷款。

  销售融资两头承压

  类似的剧情此前也曾在惠州上演。今年5月,作为惠州当地“龙头”房企之一的光耀地产多个项目停工,曝出资金链危机。业内人士表示,惠州毗邻深圳,前几年过度开发房地产,导致楼市供应过剩,空置率大增,一度被外界冠以“空城”的称号。

  惠州市统计局公布的数据显示,2010年,惠州市房地产开发投资额267.9亿元,同比增长52.8%,创5年新高;2011年,同比增长40.9%,是5年次高值。2008年至2013年,惠州市商品房建筑面积直线上升,由2059.3万平方米增至5810.7万平方米,累计增幅高达182%。

  在销售方面,惠州市商品房销售金额从2009年开始一路攀升,2013年达到672.1亿元的峰值。今年以来,形势急转直下。1-10月,全市商品房销售面积754.66万平方米,同比下降13.0%;商品房销售额450.44亿元,同比下降9.9%,降幅比前三季度扩大0.8个百分点。

  市场低迷导致小开发商回款困难,而银行收紧信贷无异于雪上加霜。中国证券报记者走访惠州当地银行获悉,目前银行对房地产开发贷款的审批更为谨慎,不仅资质较差的开发商很难获得贷款,而且审批权限也由银行总行掌握。知情人士称,今年上半年银行信贷收紧,中小开发商融资环境恶化。虽然“9·30”新政出台,信贷政策有所放宽,但中小开发商受限于自身条件,仍很难获得银行的支持。

  多地房企曝出资金链危机

  惠州市场的状况只是一个缩影。今年以来,多地房企曝出资金链危机。8月,湖南省房地产行业信用信息领导小组公布的二季度湖南省房地产企业不良行为名单显示,湖南省有77家房企因资金链紧张、拖欠税款等问题而被提示或警示,长沙市33家房地产企业有不良记录,岳阳、永州、邵阳、衡阳、郴州、株洲、张家界等地的44家房地产企业也被提示或警示。

  除二三线城市外,一些在一线城市拥有项目的中小房企也在经受考验。近日,位于广州市海珠区的某楼盘延期交楼,开发商向媒体承认资金周转困难。东莞某小型开发商在广州的多处楼盘被查封,原因也是资金链紧张。

  业内人士表示,整体而言,“9·30”新政出台后,房企的情况相对好一些,目前其当务之急是抓紧市场回暖的良机,跑量回款。世联行董事长陈劲松表示,今年房地产信托出现兑付问题,开发商的融资渠道进一步收窄。中小房企年底的“故事”会非常多,行不行就看年底了,能卖项目、资金能接续上的房企或许可以撑过去

  延伸阅读:

  我国重复抵押的立法例

  我国《担保法》实施前,抵押实践中在相当程度上存在着重复抵押的现象。1988年最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第115条曾对此作出原则性的禁止,根据这一规定,重复抵押的有效需以先位抵押权人的同意作为前提条件。1995年实施的《担保法》第三十五条则规定,“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”显然,该条规定只允许再抵押,而完全否定了重复抵押。

  否定重复抵押的理由是:一是抵押权的价值性决定了抵押物担保的交换价值是特定的,不可能形成价值重叠,甚至倍增,也就不能起到为数个债权同时重叠担保的作用,因此抵押只能对抵押物价值范围内的债权产生效力,超出部分无效;二是禁止重复抵押有利于保护抵押权人的利益,确保抵押债权的实现,如果允许重复抵押,则后位抵押权人的债权就得不到保障。

  《担保法》只允许再抵押而否定重复抵押,从表面看来似乎既保护了债权人的利益,确保债权的实现,又充分发挥了抵押物的担保作用。然而在实践中产生的问题,仍然反映了这种制度的缺陷:第一,再抵押是根据抵押权设定时抵押物评估的价值额设定的,而抵押物评估价值与抵押权实现时抵押物的实际价值可能会不一致。由于市场的不断变化,抵押物的价值额与所担保的债权额比例自然产生动态的调整,在抵押物价格下降时,抵押物的价值额便会小于所担保的债权额,此时再抵押亦不能保证全部债权的清偿;如果抵押物的价格上涨,则使抵押物价值额高于其所担保的债权额,这固然可保障全部债权得以清偿,但抵押物的担保价值却不能得以充分发挥;第二,在抵押权设定时,抵押人超过余额再次设定抵押,超过部分自然无效,但当抵押权实现时,如果抵押物所担保的全部债权总额小于抵押物的实际价值,即再抵押并未超过余额,是否仍要认定无效则颇有疑问;第三,建设部《城市房地产抵押管理办法》第22条规定,“设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由当事人协商议定,也可以由房地产评估机构评估确定”。允许当事人自由协商议价,则协商设定的抵押物价值可能高于其实际价值,从而仍可能存在抵押物所担保的债权总额大于其实际价值的情形,如果强制规定抵押物必须经过专业机构评估,势必加大交易成本,导致人们会设法规避抵押制度,从而削弱抵押制度的地位。

  笔者认为,立法应当允许抵押人有权将抵押物进行重复抵押。理由如下:第一,抵押权设置的根本目的是最大化地利用抵押物的交换价值,以促进资金的融通,而允许重复抵押则能更有助于该目的的实现;第二,重复抵押中,后位抵押权人的债权保障并不一定会落空,如果先位抵押权由于所担保的主债权消灭、或者抵押权被放弃、确认无效或撤销,则后位抵押权仍可实现;第三,允许重复抵押是尊重民事活动中当事人意思自治的需要。同时需要指出,重复抵押并不会损害前位抵押权人的利益,如果后位抵押权人明知抵押物的全部价值设置了抵押权,但处于仍有可能存在优先受偿机会的考虑,而同意接受该抵押物设定抵押权的,法律没有禁止的必要;第四,从世界各国立法看,大陆法系许多国家如德国、法国、日本等都准许抵押人可以在同一价值范围内的财产上设立若干抵押权,但须对抵押财产辅之以登记公示等制度,以保障债权人的合法权益。

  当前立法已经意识到禁止重复抵押的不科学性,为更好地促进资金和物质的流通,在《物权法》草案中允许重复抵押存在,但仅仅是摒弃了《担保法》第三十五条的禁止性规定,而没有对重复抵押及相关问题作出明确规定。